부동산 투자 임대 관련 기본 기초 용어 정리 및 안내

부동산 관련 기본 용어 정리 및 안내에 대한 내용입니다. 

부동산을 연구하고 살펴보는 데 있어서 기본적인 용어와 개념은 알고 가야겠죠? 

어떤 내용이 있는지 확인해 보겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대출 관련 용어

✓ 담보인정비율, LTV [Loan to Value Ratio]

담보 물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율을 뜻한다.

가령, 1억짜리 주택의 LTV가 60% 적용된다면 담보대출을 6천만 원까지만 빌릴 수 있다는 뜻이다

 

 

 

✓ 총부채상환비율, DTI [Debt to Income]

총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.

예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

 

DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당 부분 보전할 수 있다.

 

✓ 총부채원리금상환비율, DSR [Debt Service Ratio]

DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다.

DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다.

➔ 일반적으로 DTI, LTV, DSR의 조건을 같이 만족해야 대출 한도가 나오기 때문에 세 가지 모두 적용해 교집합 내에서 대출 한도가 정해진다.

 

 

 

면적 관련 용어

✓ 전용면적

실제로 입주자가 독점하여 사용하는 부분의 면적이다. 방, 거실, 주방 그리고 화장실 등을 모두 포함한 넓이다. 전용면적은 실제 사용하는 면적이기 때문에 가장 중요하다.

 

상가나 오피스텔 같은 경우 전용률의 따라 실제 사용할 수 있는 면적이 정해지기 때문에 가격 비교를 할 때, 전용면적을 기준으로 해야 한다.

가령, 분양면적이 85㎡ 전용면적이 50㎡, 분양면적이 100㎡ 전용면적이 50㎡라면 전용면적을 기준으로 가격을 비교해야 한다.

 

✓ 공용면적

다른 사람들이 같이 이용할 수 있는 엘리베이터계단 등이 포함된 면적이다.

오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 떨어지는데 분양면적은 같더라도 전용률의 차이 때문에 오피스텔이 아파트보다 면적이 적다. 따라서 오피스텔이나 상가 구입 시에는 반드시 전용률과 전용면적을 함께 살펴봐야 한다.

 

 

✓ 분양면적

전용면적+공용면적이다. 일반적으로 분양 시 말하는 면적이 분양면적이다.

 

 

✓ 서비스면적

발코니에 해당하는 면적이다. 이것은 전용면적, 공용면적, 분양면적 그 어디에도 포함되지 않는다. 건설사마다 서비스 면적이 다 다르기 때문에 서비스 면적에 따라 같은 평형대의 아파트라도 크거나 작게 느껴질 수 있다.

 

 

 

 

건축 비율 관련 용어

✓ 건폐율

대지면적(건축 대상 필지 면적)에 대한 건축면적(건물 외벽이나 이를 대신하는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적)의 비율이다.

쉽게 설명하면 대지가 100㎡에 건폐율이 40%라면 100㎡ 안에서 40㎡로 건물을 올릴 수 있다는 이야기다. 홍콩에 가면 건물들이 따닥따닥 붙어 있다. 좁은 땅의 많은 건물을 짓기 위해서 인데 건폐율이 높은 경우다.

우리나라 같은 경우에는 상업지역의 건폐율이 높다. 따라서 강남역 같은 곳에 가면 건물들이 많이 붙어 있는 걸 볼 수 있다.

 

✓ 용적률

용적률은 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율로, 산정식은 용적률 산정식 지하층·부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

 

쉽게 설명하면 100㎡의 대지의 용적률이 200%라고 한다면 바닥면적 200㎡의 건물을 지을 수 있다는 뜻이다.

만약 이 건물의 바닥면적이 40㎡라면 건물의 바닥면적의 합이 200㎡ 이기 때문에 총 5층까지 지을 수 있다는 말이다.

 

➔ 건폐율과 용적률의 개념을 아는 건 재건축 아파트나 재개발 아파트 투자 혹은 집적 집을 지을 때 유용한 개념이기 때문에 반드시 알아 둬야 한다.

 

 

 

 

 

주택 유형별 용어

✓ 단독주택과 다가구주택

• 단독주택:
  • 한 세대가 거주하는 1인 소유의 주택을 말한다.

 

• 다가구 주택:
  • 여러 세대가 살지만 소유주는 한 세대만 사는 주택으로 각 세입자별 독립된 주방 및 화장실 등을 갖추고 있다.
  • 3층 이하의 집의 여러 가구가 살고 있지만 집주인이 하나라면 다가구 주택이라고 보면 된다.

 

✓ 연립주택과 다세대주택

• 연립주택 다세대 주택 모두 다른 세대들이 각각 소유권이 다른 사람들이 모여서 산다.
• 아파트랑 다른 점은 4층 이하라는 것이다.
• 5층부터는 아파트로 본다.
• (1층이 필로티일 경우에 층수에서 제외되기 때문에 필로티 구조인 경우 5층까지 다세대주택으로 인정한다.)

 

다세대와 연립주택의 가장 큰 차이점은 면적이다.

 

• 연립주택: 연면적 660㎡ 초과
• 다세대 주택: 연면적 660㎡ 이하
• 쉽게 연립주택은 마당이 있고 나무들이 심어진 공간이 있지만 다세대 주택은 건물만 있다고 이해해도 된다.
• 예전에는 연립주택이 많았지만 지금은 다세대주택이 훨씬 더 많아졌다.

 

 

✓ 도시형 생활주택과 오피스텔, 빌라

 

• 도시형 생활주택:
  • 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로서
  • 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있으며,
  • 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성된다.
  • 아파트를 더 작은 규모로 짓게 하기 위해 주차장 등을 완화시켜 준 미니 아파트 개념이라고 보면 된다.
  • 오피스텔과 달리 주택으로 간주되기 때문에 오피스텔보다 전용률이 높고 취득세율이 오피스텔보다 낮다.

 

• 오피스텔:
  • 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 낮에는 업무를 주로 하되
  • 저녁에는 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어
  • 호텔 분위기가 나게 설계한 형태의 건축물을 말한다.
  • 오피스텔은 주 용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말한다.
  • 건축법에서는 이를 업무시설에 분류하고 있어서 주택에 포함되지 아니하기 때문에
  • 주택 이외에 오피스텔을 소유하더라도 1 가구 2 주택에 해당되지 않는다.

 

• 빌라:
  • 외국에서는 시골의 저택, 교외의 별장이나 별장식 주택, 교외 주택을 이른 말이다.
  • 우리나라에서는 주로 고급스러운 공동주택이라는 뜻으로 사용되나,
  • 고급연립주택뿐 아니라 다세대 주택이나 보통 연립주택의 이름을 지을 때도 고급스러운 이미지를 표현하기 위해 주택사업자들이 ○○빌라 하는 식으로 이용하고 있다.

 

 

 

 

사업별 용어

✓ 재건축사업:

• 정비기반시설은 양호하나 노후 불량 건축물들이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
• 강남이나 목동 같은 경우 정비기반시설은 양호하나 아파트들이 오래됐다. 이런 경우 재건축하는 것을 의미.

 

✓ 재개발 사업:

• 정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
• 주로 강북권에서 많이 재개발한다.

 

✓ 도시개발사업(도시개발구역):

• 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 지정되는 도시개발구역 안에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능이 있는 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업. 마곡지구가 대표적인 도시개발 사업이다.

 

✓ 뉴타운 사업:

• 이명박이 서울시장 시절 서울 도심의 낙후된 지역을 개발하기 위해 처음 시도됐다.
• 대표적인 곳이 은평 뉴타운이다.
• 은평 뉴타운은 거의 뉴타운 초기 사업단지로 사업이 거의 완료가 됐기 때문에 직접 가보면 향후 뉴타운 후발 지역이 어떻게 변할지 미리 살펴볼 수 있다.
• 서울 도심지에 있기 때문에 비교적 교통과 기반시설이 편리한 편이다.

 

✓ 보금자리주택:

• 역시 이명박 대통령이 서울 근교의 그린벨트를 풀어 대규모 택지개발지구로 개발하는 곳이다.
• 강남 세곡동 자곡 동등이 있다.
• 그린벨트를 풀어 조성했기 때문에 주변 환경이 숲으로 둘러싸여 있다.
• 분양가가 비교적 저렴하지만 그린벨트 지역을 풀어 공급하다 보니 교통과 기반시설은 불편한 편이다.

 

 

 

임대주택 용어

✓ 장기전세주택

• ‘시프트(shift)’라고도 하며 서울시와 SH공사가 주변 전세시세의 80% 이하로 무주택자가 최장 20년까지 살 수 있도록 마련한 전세주택을 말한다.
• 장기전세주택은 전세금이 주변 전세시세의 80% 이하에 불과하고 전세기간이 최장 20년이다. 오세훈 전 서울시장이 추진했던 사업이다.

 

✓ 뉴스테이

• 의무 임대 기간인 최소 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료를 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택이다.
• 전세 공급이 줄고 월세가 증가하자 중산층의 주거 안정을 위해 2015년부터 정부가 추진 중인 정책이다.
• 공공임대와 달리 주택 규모에 규제가 없고 입주 자격에도 제한이 없다. 박근혜 정부의 역점 사업이었다.

 

✓ 10년 공공임대아파트

• 국민주택기금이나 재정 지원을 받아 주택공사, 지자체(지방공사), 민간건설사가 공급하는 임대아파트로 임대기간은 10년이다.
• 임대기간이 만료되면 임차인이 대가를 지불하고 해당 아파트 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가진다.
• 장기전세와 뉴스테이와 달리 추후 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가지기 때문에 재테크 측면에서도 유리하다.
• 10년간 저렴한 비용으로 임대 살다가 10년 후 분양전환 할 수 있다.

 

✓ 국민임대주택

• 공공의 재정 및 국민주택기금의 재원을 지원을 받아, 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말한다.
• 일정 소득 수준 이하의 무주택 가구주에게 저렴한 임대조건으로 공급하며 분양전환이 되지 않는다.

 

 

 

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부동산 관련 기본 용어 정리 및 안내에 대한 내용을 확인해 보았습니다. 

 

이후에 더 좋은 부동산 정보를 기록해 보겠습니다.